Voici 2 articles sur le sujet du crédit-bail immobilier professionnel.
Une présentation par le coin des entrepreneurs et une par BPI.
N’hésitez pas à me contacter au 06 74 36 51 23 ou par mail à l’adresse suivante : maxime.dervin@pretpro.fr si vous avez des questions sur le sujet.
Le contrat de crédit-bail immobilier consiste en la mise en location par un crédit-bailleur d’un bien immobilier à usage professionnel à une entreprise (le crédit-preneur) qui a la faculté de l’acquérir à l’issue du bail, en exécution d’une promesse unilatérale de vente.
Les parties au contrat de crédit-bail immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier est conclu entre :
- un crédit-bailleur, qui propose un bien immobilier en crédit-bail,
- et un crédit-preneur, qui prend les locaux en crédit-bail.
Le crédit-bailleur est obligatoirement une banque ou une société financière spécialisée en crédit-bail immobilier.CRÉER SON ENTREPRISE – NOS OUTILS POUR VOUS ACCOMPAGNERCréer son entreprise en ligneTrouver son expert-comptableDomiciliation commerciale
Les caractéristiques du contrat de crédit-bail immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier comporte deux composants : un contrat de location et un contrat de vente. Il présente plusieurs caractéristiques qui lui sont propres :
- il consiste en la mise en location d’un bien immobilier à usage professionnel,
- et il est assorti d’une promesse unilatérale de vente que le crédit-preneur peut accepter à l’issue de la location, lui permettant de devenir propriétaire de tout ou partie du bien.
Un crédit-bail immobilier n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux.
La mise en location d’un bien immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier doit porter sur un immeuble construit ou à construire et il doit s’agir d’un bien à usage industriel, à usage commercial ou à usage de bureaux.
La promesse unilatérale de vente
Le contrat de crédit-bail immobilier est obligatoirement assorti d’une promesse unilatérale de vente de la part du crédit-bailleur, qui prévoit que le crédit-preneur puisse devenir propriétaire de tout ou partie du bien à la fin du bail :
- soit par cession,
- soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués,
- ou soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.
La promesse unilatérale de vente comporte un prix fixé d’avance et qui tient compte des loyers versés durant la période de bail.
Autres caractéristiques du crédit-bail immobilier
Le loyer et la durée du contrat sont librement prévus par les parties et il est obligatoire de prévoir contractuellement les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié.
Le contrat de crédit-bail immobilier doit faire l’objet d’une publicité au registre foncier lorsque sa durée est supérieure à 12 ans. Cette formalité est à l’initiative du crédit-bailleur.
L’issue du contrat de crédit-bail immobilier
A l’issue du bail, trois scénarios sont possibles :
- le crédit-preneur lève l’option d’achat et devient ainsi propriétaire du bien immobilier,
- le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et restitue le bien au crédit-bailleur,
- le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et, avec l’accord du crédit-bailleur, reprend le bien immobilier en location.
La fiscalité attachée à l’opération du crédit-bail immobilier
L’opération de crédit-bail immobilier est soumise à un régime fiscal particulier que nous allons traiter dans un article spécifique : la fiscalité du crédit-bail immobilier.
https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/contrat-de-credit-bail-immobilier/
La fiscalité du crédit-bail immobilier
Une opération de crédit-bail immobilier est régit par des règles fiscales particulières, que ce soit au niveau du bailleur ou du locataire.
Voici la fiscalité applicable à une opération de crédit-bail immobilier.
Fiscalité en cours de crédit-bail immobilier
Durant la période de location prévue dans le contrat de crédit-bail immobilier, le locataire verse des loyers au bailleur.
Fiscalité du bailleur sur les loyers
Les loyers perçus sont assujettis à la TVA au taux normal d’imposition et ils constituent des produits imposables.
Fiscalité du locataire sur les loyers
En principe, les loyers versés par le locataire sont des charges déductibles du résultat fiscal.
Toutefois, lorsque le prix prévu dans la levée d’option est inférieur au prix du terrain (pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996), la fraction égale à l’écart n’est pas déductible fiscalement.
Enfin, un régime spécial est prévu pour les immeubles à usage de bureaux situés en Ile-de-France et dont la construction s’est achevée postérieurement au 31 janvier 1995. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter les points 80 à 140 du BOI BIC 60-30-10.CRÉER SON ENTREPRISE – NOS OUTILS POUR VOUS ACCOMPAGNERTester un logiciel de gestionTrouver son expert-comptableAuditer ses assurances
Fiscalité en cas de cession du crédit-bail immobilier en cours
Pour diverses raisons, le locataire peut être amené à céder le crédit-bail immobilier en cours à une autre entreprise. Une plus-value professionnelle est alors constatée pour un montant égal :
- au prix de cession,
- moins le total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location.
L’imposition de la plus-value dépend du régime fiscal de l’entreprise :
- normalement à l’impôt sur les sociétés lorsque l’entreprise est à l’IS,
- ou suivant le régime des plus-values à court terme et à long terme lorsque l’entreprise est à l’IR.
Fiscalité du locataire en cas de levée de l’option d’achat
Lorsque le locataire lève l’option d’achat à l’issue du bail, il devient propriétaire de l’immeuble. Cette option entraîne plusieurs retraitements fiscaux.
Réintégration fiscale à effectuer
La législation prévoit que le locataire (désormais propriétaire) doit se retrouver dans la même situation fiscale que s’il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier.
Il y a donc lieu de procéder fiscalement à une réintégration dont le montant est obtenu grâce au calcul suivant :
- valeur de l’immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier,
- moins montant de la levée d’option,
- moins montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s’il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier,
- moins total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location (pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996).
Exemple : une entreprise prend un immeuble, d’une valeur de 200 000 euros (dont 20 000 euros pour le terrain), en crédit-bail le 1er janvier N avec un loyer annuel de 19 900 euros (dont 2 000 euros non déductibles) et une option d’achat de 10 000 euros le 31 décembre N+10.
L’entreprise lève l’option à l’issue du contrat. A cette date, en prenant l’hypothèse que le bien soit amorti sur 25 ans, elle doit effectuer une réintégration fiscale de 98 000 euros.
Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 20 000 = 98 000 euros
Dispenses possibles de réintégration fiscale
Deux mesures de faveur sont prévues pour les PME en cas de levée d’option lorsque l’immeuble est situé dans certaines zones aidées :
1) L’entreprise peut bénéficier d’une dispense de réintégration fiscale lorsque :
- le contrat a été conclu entre le 01 janvier 1996 et le 31 décembre 2006,
- le contrat de crédit-bail immobilier a une durée d’au moins 15 ans,
- l’immeuble est à usage industriel ou commercial,
- et l’immeuble est situé dans une zone éligible à la prime d’aménagement du territoire, les territoires ruraux de développement prioritaire et les ZRU.
2) L’entreprise peut également bénéficier d’une dispense de réintégration fiscale lorsque :
- le contrat a été conclu entre le 01 janvier 2007 et le 31 décembre 2014,
- et l’immeuble est situé dans une ZAFR, une ZRR ou une ZRU.
Prix de revient fiscal de l’immeuble et amortissement
Le prix de revient fiscal de l’immeuble est égal à la somme suivante :
- prix de la levée d’option,
- plus réintégration fiscale,
- plus quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location (pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996).
Remarque : en comptabilité, le bien est immobilisé pour un montant égal au prix de la levée d’option, il y a donc une différence entre la fiscalité et la comptabilité.
En conséquence, il y aura également une différence entre les amortissements comptables et les amortissements fiscaux. Un amortissement dérogatoire doit être effectué lorsque la base fiscale est supérieure à la base comptable (cas habituel).
La durée d’amortissement à retenir correspond à la durée d’utilisation du bien à la date de la levée d’option.
https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/fiscalite-du-credit-bail-immobilier/
Je vous invite également à consulter l’article de BPI :
https://bpifrance-creation.fr/encyclopedie/financements/divers/credit-bail-immobilier